Собственность, аренда и самострой

Третий семинар Школы гражданских лидеров состоялся в Иркутске 26 мая. В качестве экспертов выступили генеральный директор фонда «Институт экономики города», профессор Высшей школы урбанистики Александр Пузанов; социолог, профессор Высшей школы экономики Алексей Левинсон; создатель образовательных проектов «Наблюдатели vs. Фальсификаторы» и «Гражданин лидер» Алексей Миняйло и командир воздушного судна А-320 ОАО «Аэрофлот — Воздушные авиалинии» Андрей Литвинов. Если первых трех в Иркутске знают только специалисты, то имя Андрея Литвинова памятно многим — именно он в свое время устроил скандал из-за опоздания на борт губернатора Иркутской области Дмитрия Мезенцева.

«Жилищная политика — это то, чего еще нет»

Майский семинар начался с темы, которая касается практически всех граждан России, — жилищной политики, проводимой властями разных уровней — федерального, регионального и муниципального. Политика эта, как нетрудно понять, бывает декларируемой, реальной и теневой. Про первую много говорят чиновники, вторую каждый из нас чувствует на себе, а с третьей сталкиваются те, кто занимается строительством жилья или оказался без него и пытается найти себе хоть какой-то приют. Александр Пузанов в самом начале своего выступления объяснил, что заявленная им тема является предметом для сложных междисциплинарных исследований, сам же он хотел бы представить взгляд экономиста.

— В русском языке есть термин, который всегда очень трудно перевести на английский язык при общении с иностранными коллегами, — посетовал Александр Пузанов, — это ЖКХ, или «жилищно-коммунальное хозяйство». У нас оно было сформировано в то время, когда все жилье в стране принадлежало государству. В нашей стране государство контролировало вообще все сферы жилищной политики, в том числе и те, которые можно было отдать рынку. Сейчас эта система продолжает существовать, она очень живучая.

Еще одно принципиальное отличие России от других стран заключается в том, что у нас жилищная политика — ее разработка, финансирование и реализация — считается прерогативой федерального центра. В других странах, напротив, жилищная политика считается вопросом локальным, что позволяет лучше учитывать интересы местных сообществ. Негативное влияние на формирующуюся и проводимую государством жилищную политику оказывают три компонента проходящей в нашей стране приватизации жилья — бесплатность, бессрочность (или, говоря точнее, многократный перенос сроков окончания) и безусловность. В таких условиях муниципальное жилье приобретает статус объекта, который по каким-то причинам до сих пор не был приватизирован. Из-за этого у местных властей нет возможности правильно планировать сроки ремонта, объемы строительства и ряд других важных параметров жилищной политики.

— В СМИ и официальных выступлениях государственных деятелей мы можем слышать или набор мифов, поданных в виде аксиом, или набор явно непродуманных предложений, — рассказал Александр Пузанов. — У профессионального сообщества и общества нет, в свою очередь, системы координат, позволяющих понимать, что происходит и как к этому нужно относиться.

Пять частей единой политики

Жилищная политика, дал определение докладчик, — это система мер и приемов, позволяющих оказывать воздействие на рынок жилья. Политику эту можно условно разделить на пять сфер. Первая, самая широкая и всеобъемлющая, состоит из мер, принимаемых государством для регулирования рынка жилья. Покупка квартиры, как правило, случается раз в жизни, и государство не заинтересовано в том, чтобы граждане несли слишком большие издержки или становились жертвами аферистов и мошенников, — для этого разрабатывается система регистрации прав собственности.

Вторая сфера состоит из мер субсидирования производства и потребления жилья как общественного блага — в нее входят, например, налоговые вычеты, назначаемые при покупке квартир. При этом важно отметить, что государство старается поддерживать все категории населения, от богатых граждан до неимущих, потому что чем больше жилья, тем больше налогов на недвижимость, больше оказывается различных услуг (также облагаемых налогами) и тем ниже уровень социальной напряженности в обществе. Однако в погоне за количеством собственников в России слегка перегнули палку, и если приобретение квартир стимулируется, то наем жилья — нет, и это значительно деформировало рынок арендуемого жилья.

Третий слой государственной жилищной политики составляют особые меры по субсидированию отдельных категорий граждан. Тут действует ряд специфических соображений — поддерживают, например, военных, которые не имеют возможности заработать деньги и купить себе квартиру, но взамен за это ограничение получают квартиру от государства. Можно вспомнить и ряд других примеров того же рода: предоставление жилья молодым врачам и учителям, согласившимся жить в сельской местности. Действует слабо, но мера такая есть.

Четвертая сфера государственной жилищной политики трактует отношения с социально-уязвимыми группами населения — например детьми-сиротами, а пятая позволяет (до сих пор) предоставлять бесплатное социальное жилье людям, стоящим в очереди. По данным Александра Пузанова, в очередях стоят шесть процентов населения, и ежегодно квартиры получают пять процентов очередников — то есть мера существует, но всерьез рассчитывать на ее эффективность бесполезно.

Квартиры — всем, но на разных условиях

Целью жилищной политики государства является создание условий, обеспечивающих доступность жилья всем категориям граждан и предупреждение отрицательных эффектов, связанных с функционированием жилищной сферы. Строительство жилья, как известно, обладает большим мультипликативным эффектом — оно задействует огромное количество сопутствующих производств и создает спрос на большое количество услуг. Строительство (при условии правильной организации отношений) повышает стоимость рабочей силы, сглаживает последствия временной безработицы, повышает социальную мобильность граждан и стабилизирует экономические процессы. Третий пункт из этого списка особенно важен: Россия, как и во времена крепостного права, остается страной немобильного населения, которое не может по своему выбору переезжать из региона в регион в поисках лучших условий проживания, более высоких доходов или благоприятного климата.

Уже сейчас этот фактор тормозит развитие промышленности в Москве и заставляет московских предпринимателей вести переговоры с мэрией о создании рынка арендуемого жилья или хотя бы муниципального фонда, к которому бизнес сможет обратиться при необходимости.

В принципе социальное жилье существует во всем мире, но сколько стран — столько подходов. В США, Армении, Казахстане, Греции, Турции и Португалии социальное жилье составляет до 5 процентов всего жилого фонда. Такие квартиры предназначены для наименее обеспеченных граждан или некоторых категорий государственных служащих. Решая проблему обеспечения жильем, государство тут же приобретает другие, не менее сложные – возникают трущобы и гетто, собственники такого жилья систематически недофинансируют его содержание и ремонт. В Германии, Франции, Ирландии и Финляндии социальное жилье составляет от 9 до 16 процентов, используется оно для смягчения колебаний рынка. Такое жилье получают члены некоммерческих ассоциаций граждан. В Нидерландах, Чехии, Великобритании и России социальное жилье составляет от 20 до 40 процентов, доступ к нему сравнительно свободный.

Исследования института урбанистики, в котором работает Александр Пузанов, показали, что за постсоветские годы для 20 процентов населения шансы купить квартиру улучшились (появился относительно свободный рынок жилья), для 20 процентов шансы получения квартиры снизились (государство перестало быть монополистом в строительной отрасли), а для 60 процентов все осталось примерно как было. Цены на жилье изменились таким образом, что если в прошлом для приобретения квартиры площадью 54 квадратных метра нужно было выложить доходы за 2,6 года, то теперь — за 4,6; для покупки квартиры 100 квадратных метров срок изменился с 3,9 до 5 лет. Рынок арендуемого жилья (Александр Пузанов оговорился, что он как был «серым», так и остался) изменился для разных категорий населения по-разному. Так, семья из трех человек в прошлом должна была тратить на аренду малометражной квартиры шесть процентов дохода — сейчас 6,9. Хуже стало одиноким пенсионерам в отдельных квартирах — доля расходов выросла с 22 до 35 процентов. Совсем тяжело стало семье из трех человек в Москве — расходы выросли с 36 до 72 процентов.

Переходный период пора завершить

Современное положение дел в России характеризуется несколькими особенностями. Сейчас одновременно действуют как новейшие рыночные нормы и правила, так и старые, еще советских времен, стандарты и отношения. С одной стороны, социальный наем является бессрочным, с другой — есть возможность приватизации жилья (продлена до 2015 года). Условия найма в социальном и рыночном секторах различаются принципиально, а в управлении многоквартирными домами имеются проблемы, каких не знала, вероятно, ни одна страна в мире. В Нидерландах, например, дома на одну семью более чем на 70 процентов находятся в собственности граждан, квартиры в многоквартирных домах почти на 60 процентов сдаются на условиях социальной аренды, на 20 процентов находятся в частной собственности и чуть менее 20 процентов — сдаются в коммерческую аренду. В России квартиры всех трех типов могут находиться в одном подъезде, что создает странную чересполосицу и усложняет управление общедомовой собственностью.

Александр Пузанов прогнозирует большие проблемы в управлении любым домом выше 10 этажей и их стремительное ветшание из-за отсутствия нормального ухода. Эксперт крайне неодобрительно отозвался о перспективах создания единых региональных фондов для аккумулирования средств, включенных в квартплату под графой «на капитальный ремонт»: по его мнению, это всего лишь финансовая пирамида, в которой первые потребители получат многое, а кто-то будет годами платить и никогда не увидит пользы от этих средств. Выходом могло бы стать возрождение жилищных кооперативов, в которых отношения между собственниками продолжались и после выплаты пая на строительство жилья. Такая форма совместного владения стимулирует граждан к большей ответственности за свои поступки.

Для преодоления проблем переходного периода государству необходимо сформировать целостное видение картины и разработать жилищную политику в первую очередь по отношению к гражданам со средним уровнем доходов как самой многочисленной категории населения. Для решения жилищных проблем «среднего класса» необходимо разработать устойчивую схему финансирования строительства жилья, не допускающую появления новых «обманутых дольщиков». Помимо уже упомянутых кооперативов решением могло бы стать создание сферы некоммерческой аренды жилья — о чем-то подобном в Иркутской области говорили еще при губернаторе Тишанине, но до сих пор ни один проект не был реализован. В принципе до сих пор не исчерпаны и рыночные механизмы снижения стоимости жилья. Если бы удалось, например, наладить систему выделения земельных участков, одно это позволило бы резко увеличить предложение и снизить стоимость квадратного метра, повысив его доступность.

Увы, по оценкам Александра Пузанова, муниципальные власти, строители и монополисты на рынке коммунальных услуг часто вступают в теневой сговор, сознательно сужая и монополизируя рынок. Это дает и финансовые, и политические рычаги для управления местными сообществами — а разрушение рынка и снижение доступности жилья, рост социальной напряженности и прочие негативные последствия муниципалитеты сбрасывают на федеральные и региональные власти. В поисках хоть какого-то выхода из сложившейся ситуации граждане идут на такой рискованный шаг, как строительство никем не согласованного жилья на самовольно захваченной земле. Однако это сравнительно мало распространенное явление — большинство граждан предпочитают ждать, пока ситуация изменится к лучшему под воздействием внешних факторов. Но есть риск не дождаться: расчеты института урбанистики показывают, что к 2015 году доля семей, способных купить жилье, увеличится до 30 процентов (с нынешних 27), к 2020 году достигнет 50 процентов и лишь к 2030 году такая возможность появится у большинства в 60 процентов.

Борис Самойлов, «Байкальские вести»